Hercertificeringen

Online trainen

De corona crisis spoort aan tot veranderingen en die heb ik dan ook bedacht en direct toegepast. Trainen doen we sinds de komst van het virus online en dat bevalt mijn trainees bijzonder goed!

Zeker niet saai! 

Sinds maart 2020 geef ik mijn trainingen online naar ieders tevredenheid.  Doordat ik geen saaie vooraf opgenomen filmpjes afdraai met de mogelijkheid tot vragen stellen per email en je dan laat afwachten wanneer je ooit eens een antwoord krijgt.

Nee, het gaat bij mij precies zoals tijdens mijn echte pré-corona trainingen, kleine groepjes, interactie tijdens de les en binnen 24 uur antwoord op de vragen die je me per WhatsApp stelt.

Extraatjes…

Omdat ik het zo sneu vond voor mijn trainees dat ze door alle onzekerheden rond corona niet gezellig twee dagen zouden kunnen afreizen voor mijn Tempo training in het prachtige centrum van Leiden waar het ook zo heerlijk wandelen, winkelen, en eten  is en zovelen zich al goed vermaakt hebben, heb ik extraatjes rond mijn online trainingen bedacht.

Vraag en Antwoord 

Mijn vraag en antwoord ebook met de naam Examentaal Opfrissen, is op een leuke manier je basiskennis weer ophalen zodat je met een zekerder gevoel naar het vakbekwaamheidsexamen kan. Vakbekwaamheid…het woord zegt het immers al, is een ‘test’ of jij als Kandidaat Register Makelaar Taxateur de juiste kennis hebt! Het oefenen van de vragen legt een fundament onder het examen, mogelijke spanning verdwijnt erdoor want de kandidaten wéten dat ze goed in de basiskennis zitten en die komt op alle fronten van pas in de diverse onderdelen van dit finale examen.

Salaris makelaars

Wat ga ik als KRMT makelaar eigenlijk verdienen?… is een vraag die men mij vaak stelt tijdens mijn vakbekwaamheidstrainingen. Vaak wordt die vraag nog aangevuld met: “Het moet niet te weinig zijn, want ik heb nu zolang en zovéél geleerd!” Sja, de lasten gaan nu eenmaal voor de baten uit zullen we maar zeggen. Toch mag wat je gaat verdienen niet de allergrootste reden zijn van je keus om makelaar te willen worden. Makelen is een vak waarbij veel verschillende kennis hoort, die je allemaal moet beheersen en bijhouden en…vooral erg leuk en uitdagend moet vinden!

Als KRMT makelaar ga ik toch zeker veel meer verdienen dan een ARMT’r? 

Laten we nu eens ophouden met ARMT’rs af te schilderen als ‘assistentjes’. ARMT makelaars zijn óók verkopende makelaars! Ja, ze staan klanten te woord, sturen vastgoed stylisten en fotografen aan, doen de onderzoeken en marketing rond de woningen die het kantoor in portefeuille heeft, bezichtigen samen met kijkers en voeren óók verkooponderhandelingen! ARMT makelaars zijn veelzijdig, superspeurneuzen, alert en héél erg onmisbaar op een kantoor! Alleen…ARMT’rs  mogen naar huis als het kantoor sluit. En van een KRMT’r  wordt verwacht dat het werk wordt afgemaakt, ook al wordt het wat later. Voor die extra tijd wordt een KRMT’r meestal gecompenseerd met wat fraaie extra’s, zoals een regelmatige bonus, bedrijfsauto of -fiets, een mobiele telefoon.

Parttime KRMT’rs. hahaha….

‘Als ik straks mijn diploma heb, solliciteer ik naar functies waar ik 2, hooguit 3 dagen tijd per week aan kwijt ben, want ik wil het er maar bij doen’ hoor ik ook met regelmaat. Helaas, ‘parttime makelen’ dat gaat niet, denk alleen maar eens aan het intensieve klantcontact wat het vak met zich meebrengt.  Een KRMT makelaar is ook een manager, stuurt enkele ARMT’rs aan vanuit zijn functie en is dus 7×24 beschikbaar voor deze mensen en…natuurlijk ook voor de woningkopers en -verkopers! Dat is de reden waarom het zoeken naar een geschikte werkomgeving wat langer kan duren als je die 7 dagen per week niet hebt, of… er niet voor over hebt…

Terug naar de verdiensten.

2B Connected, een prettig en gespecialiseerd recruitmentbureau voor makelaars en hypotheekadviseurs in geheel Nederland waar ik graag mijn trainees voor een passende  baan naar doorverwijs heeft een salarisonderzoek gedaan. Ik zal hier en daar een stukje daaruit herhalen en voor het hele blog ga je naar de oorsprong en die vind je hier.

2B Connected heeft onderzoek gedaan naar het beloningsbeleid binnen de makelaardij sector op het gebied van salarisverschillen, maar ook voor welk bedrag een makelaar zou overstappen naar een ander kantoor en wat deze cijfers voor jou als makelaar kunnen betekenen.

De resultaten van het onderzoek gaven onder andere inzicht in:

  • Het salaris van een makelaar
  • De hoogte van een gemiddelde bonus
  • Het aantal makelaars met een leaseauto
  • Voor welk bedrag per maand een makelaar overstapt naar een andere werkgever
  • Hoe een makelaar zijn kansen op de arbeidsmarkt ziet
  • Op welk moment een ZZP’r voor zichzelf begint

Het gemiddelde salaris bedraagt € 3.391,62 bruto per maand

Er kan geconcludeerd worden dat, een binnendienst medewerker het minst verdient met € 2.504,- bruto per maand  en een RT makelaar in het bedrijfs vastgoed het meest met € 4.588,-  bruto per maand.

Ontvangen makelaars een bonus of dertiende maand?

Volgens Olof Raas (dit is recruiter waar Francine je naar verwijst als je info over werk wil) is het verschil voor wat betreft de bonussen in makelaarsbranche half om half: “172(51,5%) van de makelaars ontving wel een bonus en 162 (48,5%) van de makelaars ontving geen bonus”

54% van de makelaars rijdt in een  leaseauto van de zaak.  

…Opvallend genoeg heeft iets meer 50% een leaseauto tot zijn beschikking waar ook privé in gereden mag worden.

…4 % heeft een leaseauto, maar mag hier niet privé in rijden.

…12 % krijgt geen enkele vorm van kilometervergoeding.

…en 6 % krijgt de kosten van het OV vergoed.

Dromen makelaars van een eigen bedrijf of werken bij een ander kantoor? 

35% van de ondervraagde makelaars met een arbeidsovereenkomst zijn zich op dit moment aan het voorbereiden om een eigen kantoor te openen. Zij hebben bewust eerst goed de kneepjes van het vak geleerd bij de huidige werkgever en gaan binnenkort een klein kantoor voor zichzelf beginnen. Dat is trouwens een gedachtengang die ik ook tijdens mijn trainingen vakbekwaamheid met grote regelmaat opvang.

Voor maandelijks tussen de 200-400 euro extra salaris switcht de makelaar.

Makelaars zijn over het algemeen positief over hun kansen in de arbeidsmarkt. Dit heeft alles te maken met de nog steeds goedlopende woningmarkt. Zij kijken om die reden ook voortdurend om zich heen. Heb je als kantooreigenaar behoefte aan een makelaar? Voor 200-400 meer dan hetgeen nu verdiend wordt hebben zij de bereidheid te veranderen van werkgever. De toekomstige makelaars zullen de branche steeds creatiever aanpakken dan de huidige. Een visie schrijven over de makelaardij van alledag en die in de eigen agglomeratie in het bijzonder is een van de examenopdrachten voor het KRMT vakbekwaamheidsexamen bij SVMNIVO.

Visie op de toekomst

Het is verrassend te noemen hoe de studerende makelaar op dit moment kansen ziet. Onderwerpen als: een scheidingshotel, co-housing, wonen in verlaten warenhuispanden met winkels op de plint, nul op de meter woningen met alternatieven voor woonvormen die ouderen en jongeren met elkaar combineren, gedurfde ontwerpen voor nieuwbouwwoningen, samenwerkingen met beleggers, doorstromingsplannen, enz, enz, passeren wekelijks mijn correctiepen. Als docente word ik daar echt per visie enthousiaster van!

De belangrijkste conclusies van het salarisonderzoek van 2B Connected in de makelaarsbranche zijn dat: 

  • De helft van de makelaars geen bonussen ontvangt.
  • De helft van de makelaars een leaseauto rijdt en deze ook privé mag gebruiken.
  • 12% van de makelaars krijgt geen enkele vorm van kilometervergoeding.
  • 56% betere secundaire arbeidsvoorwaarden het belangrijkste motief vindt om over te stappen naar een andere werkgever.
  • 36% denkt aan een overstap van werkgever bij verhoging van het bruto salaris met een bedrag tussen €200 + € 400
  • 35% zelfstandig ondernemer wil worden

Weet waar je aan begint, maak een afspraak met Olaf Raas van 2B Connected

Eerder merkte ik het al op, 2B Connected is een recruiter en een prettige ook. Dat hebben inmiddels geslaagde trainees van mij al ervaren. Wat houdt je tegen om óók eens een praatje met hen te gaan maken over jouw mogelijkheden? Dat dát en wat er uiteindelijk van kwam mensen goed beviel kun je hier lezen. 

Want natuurlijk zijn er uitzonderingen op de regel en kun je als KRMT’r wellicht wél parttime aan de slag! Een kleiner kantoor wat zich goed wil profileren zal jouw wens voor een niet volledige werkweek misschien juist erg fijn vinden! Maar ben jij dan wel een type die een rechterhandje en tweede kapitein op een een klein kantoorschip kan zijn? Dat weet je (nu nog) niet.

Ook zijn er verschillen in kantoren, mensen en wensen omdat de markt in Nederland nu eenmaal enorm veelzijdig is. Het is op de gasbel in Groningen een kunst om een woning te verkopen en in het centrum van Amsterdam ben je een kei als je als aankoopmakelaar nog een fijn huis voor je klant  kunt vinden!

Ga eens aan tafel met Olof, denk niet in de eerste instantie aan je beloning maar ga uit van de manier waarop je die wil verdienen!

Francine’s virtuele klas

Nederland is in de ban van het Coronavirus, we worden elke dag overspoeld met nieuws, er worden drastische maatregelen genomen om verspreiding van het virus tegen te gaan en iedereen vraagt zich af: “Hoe lang gaat de intelligente lock down waar Nederland voor gekozen heeft nog duren?” Als je het NPO1 nieuws en de berichten over het Coronavirus op de website van het RIVM volgt, kom je daar vanzelf achter maar op dit moment is het nog onzeker wanneer het normale leven weer start.

Examens worden weer afgenomen. 

SVMNIVO heeft besloten na 7 april weer aangepast examens te gaan afnemen. Ook de vakbekwaamheidsexamens! Je kunt HIER lezen hoe ze dat doen en welke maatregelen ze voor jouw en de eigen gezondheid hebben genomen. Dat betekent dat Francine’s vakbekwaamheids trainingen KRMT ook weer van start gaan! Francine heeft echter gekozen voor een virtuele leeromgeving zolang het Corona virus nog rondwaart en de intelligente lockdown nog steeds voor elke Nederlander geldt. Hoofdregels van het RIVM zijn:  A: Blijf zoveel mogelijk thuis. B: Ontvang maximaal 3 bezoekers C: Hou 1,5 meter afstand tot elkaar. D: Ga alleen naar buiten als dat nodig is. E: Zorg voor goede hygiënemaatregelen

Francine opent daarom de deuren van haar veilige virtuele klas.
De Examen- en Tempo trainingen worden gegeven zoals je van haar gewend bent:
– klassikaal en persoonlijk les
– kleine groepen van 3maximaal 8 deelnemers
– duidelijke uitleg en instructie
– ruimte voor interactie en vragen stellen
– inclusief vooraf toegezonden papieren leer- en werkboek van rond de 250 bladzijden.
– in een eenvoudige en veilige online leeromgeving

Het virtuele klaslokaal
De trainingen in het virtuele klaslokaal zijn dus gebaseerd op de trainingen in de fysieke trainingsruimte in Leiden.
Zowel in de trainingsruimte als online zit Francine naast een groot videoscherm, ter ondersteuning van de lesstof. Francine werkt zelf met een groot computerscherm waarop iedereen duidelijk zichtbaar is en de interactie met elkaar heel goed mogelijk is. Vooraf ontvang je een handleiding gezonden met instructies, trainingsinhoud en pauze tijden. Tijdens de training speelt je per post ontvangen leer- en werkboek een hoofdrol. Francine is stap voor stap te volgen, je hebt de afbeeldingen en er is ruimte én tijd voldoende om erbij te schrijven wat Francine zegt. Het scheelt dus feitelijk niets!

Inschrijvingen vanaf nu komen dus in de vertrouwde klas, in een virtuele jas 

Het virtuele klaslokaal draait volledig en veilig op de eigen server van Francine. Je ontvangt een persoonlijke link die toegang geeft tot de training. Je gebruikt je eigen pc/laptop met een werkende camera en microfoon. Ruim vooraf heb je een testgesprek met Francine, zodat je op de dag van de training weet hoe alles precies werkt.

Aankoopmakelaar

Bij de koop van een woning komen heel veel professionals kijken: van een notaris tot bouwkundig keurder en van de hypotheekadviseur tot aankoopmakelaar. Op de aankoopmakelaar gaat een goed blog op Funda in, wat kan een aankoopmakelaar voor een zoekende koper doen? 

ZOEKFASE:

De aankoopmakelaar gaat aanbod filteren
Een zoekende klant funda laten doorspitten is natuurlijk heel leuk, maar misschien weet die klant niet wat en waar hij moet zoeken. Een aankoopmakelaar kan helpen met het vinden van huizen die voldoen aan het wensenlijstje.

De aankoopmakelaar gaat bezichtigingen plannen
Is er een mooie woning gevonden op funda en heeft de klant ook zin om een kijkje te gaan nemen?

De aankoopmakelaar gaat soms niet direct mee! 
“Idealiter bekijkt je klant een huis twee keer, zegt Mike Kudrya, aankoopmakelaar bij Van Sonsbeeck makelaars in Arnhem. ‘Dan kun je de eerste keer rustig zelf rondkijken en het huis op je laten inwerken’

ONDERZOEKSFASE: 

De aankoopmakelaar vertaalt verkooppraatjes
Verkopend makelaars, het woord zegt het al, hebben als doel een huis te verkopen. Dus worden er heel wat mooie praatjes gehouden: het huis is altijd goed onderhouden, de buurt is zo gezellig en de ligging uniek.

De aankoopmakelaar haalt de roze bril eraf
Als jouw klant eenmaal samen met jou het droomhuis heeft gevonden, ziet de klant alleen nog maar positieve punten. Die romantische houten luiken, de prachtige houten vloer. De zeeën van licht en ruimte, en ga zo maar door. Die verliefde fase is fijn voor je klant, maar een huis is waarschijnlijk de grootste aankoop van zijn leven.

De aankoopmakelaar gaat onderzoek doen
Dit, vindt Mike Kudrya, is de belangrijkste taak van de aankoopmakelaar. ‘Aankoopmakelaars doen vooronderzoek naar de bouwtechnische staat van het huis dat de klant op het oog heeft.

ONDERHANDELFASE

De aankoopmakelaar gaat namens de klant onderhandelen en een bod uitbrengen
Na zijn onderzoek weet de aankoopmakelaar wat het huis ongeveer waard is en kan samen met de klant een bod gaan uitbrengen.

De aankoopmakelaar helpt met het kiezen van een bouwkundige keurder
Zeker weten wat de staat van het huis is wat de klant op het oog heeft, en wat het hem eventueel gaat kosten qua onderhoud de komende jaren?

DE KOOP

De aankoopmakelaar helpt met het kiezen van een notaris
Als men een huis koopt, heeft men ook een notaris nodig. De notaris regelt de overdracht en stelt onder meer de noodzakelijke leverings- en hypotheekakte op.

De aankoopmakelaar helpt met het kiezen van een taxateur
Als de koper een hypotheek nodig heeft om de nieuwe woning te financieren, dan moet dit huis worden getaxeerd.

De aankoopmakelaar gaat mee naar de notaris en controleert voortdurend het hele traject
Een aankoopmakelaar is van het begin tot het eind bij de koop van een huis betrokken.

KOSTEN AANKOOPMAKELAAR

Niet iedereen neemt een aankoopmakelaar in de arm. Het is dan ook zeker niet verplicht, maar het kan mensen wel geld besparen.

Lees en leer dit voor je examen vanuit het volledige artikel op funda

Oude verkoopplannen

Deze week was het weer zover…een dame die helaas gezakt was voor het vakbekwaamheidsexamen meldde zich bij mij voor een training. Ze had het onderdeel ‘koop’ verprutst. Dat is ontzettend jammer want dan moet het verkoopplan over, de onderhandeling plus rapportage over, en het invullen plus uitleggen koopakte mag ook over.

Op basis van jouw….

…verkoopplan! Liet ze me weten. Ik kende haar niet. Hoe kwam ze daar dan aan? Verkregen door delen! Niet handig…ook niet eerlijk naar mij, maar laat ik daar geen boom over opzetten. Het verkoopplan wat ze als vrijwel vloeibaar goud had gezien was meer dan 2 jaar oud geweest. Dát is echt te oud en levert dus nu niet meer voldoende punten op.

Huiswerk

Verkoopplannen uit 2015-2016 worden dus nog volop gedeeld. “Waarom zet je er dan geen datum op?” hoorde ik deze week ook nog… Wat dácht je? Het is al een flinke tijd zo dat ik een minimaal format voor een verkoopplan aanreik en mijn trainees zelf aan de slag moeten. Ik reik aan waar ze de inhoud kunnen vinden, ik reik aan hóé ze een plan moeten maken en ik controleer 1 of 2 huiswerkstukken. Op die manier leren ze het echt en kost het veel minder moeite (en stress) in het SVMNIVO vakbekwaamheidsexamen om het te maken.

Trainen bij Francine

Betekent actueel materiaal, volledige informatie, huiswerk, nakijken van dat huiswerk en een open App-lijntje met Francine vanaf het moment van inschrijving tot en met je examendag. En natuurlijk wordt je direct op de hoogte gesteld als er tussentijds iets veranderd in de examenvoorwaarden.

Voordelig.

Dat zijn nogal wat voordelen! Voeg daarbij de prijs en de extra winst die je hebt omdat je werkdagen overhoudt, niet teveel reiskosten hebt omdat je maar 2 dagen hoeft te komen om alles vers te weten te komen, dus waarom pak je dan dat deelgedoe nog aan? Gooi verkoopplannen die je goed bedoeld gegeven worden maar niet door mij, alsjeblieft allemaal direct in het ronde archief want zakken is niet leuk!

Kén je doelgroep!

Starters, alleenstaanden, doorstromers, gezinnen, 55-plussers, senioren, elke makelaar die pal voor het examen vakbekwaamheid KRMT staat verdiept zich daar nog altijd nog even in. Want wié ga jij straks in de examenwoning laten wonen?

Business insider schreef een blog over wie je in welke woning kunt aantreffen en zij spreken daarin óók over: scheefwoners, pandjesbazen, grootstedelingen die naar de provincie trekken en urban expats…Weet jij als makelaar welke groepen dat zijn en waar je hen het beste mee kunt helpen als het om huisvesting gaat?

Dat mag…

Natuurlijk mag een alleenstaande, mits hij/zij het kan betalen, in een kast van een huis gaan wonen. Dat kan in Nederland absoluut. Maar in de laatste alinea van die zin zit ‘m nou net het venijn. -als hij/zij het kan betalen- en dat zinnetje moet je als makelaar van twee kanten bekijken. Je klanten helpen aan teveel voor weinig is soms lollig maar aan te weinig voor veel wringt met je zorgplicht. Die zorgplicht is ook een belangrijk onderwerp in het vakbekwaamheidsexamen hé! Maar dat had je al van me begrepen toen je bij mij kwam trainen. 

Weet wat je aan wie verkoopt of verhuurt. 

Vanwege de doelgroepbepaling in het SVMNIVO vakbekwaamheidsexamen en het feit dat je ná dat examen dagelijks met woningzoekers te maken krijgt, heb ik de 12 types op de huizenmarkt vanuit makelaarsogen nog even belicht. Ga naar Business Insider voor een langere omschrijving.

Twaalf types

  1. Die arme starter, dat is de groep zoekers waar veel makelaar al extra hun best voor doen, ze komen bijna niet meer aan de beurt
  2. De breed glimlachende doorstromer, met een flinke overwinst op de achter te laten woning, bezichtigen én kopen zij met regelmaat hun droomwens
  3. De goedkope scheefwoner, als makelaar heb je daar niet zoveel mee te maken, want deze mensen blijven zitten waar ze zitten, totaal géén haast om te verhuizen!
  4. De dure scheefwoner, als makelaar loop je bijna het vuur uit je sloffen om hen snel aan een passende woning te kunnen helpen voordat ze verhongeren!
  5. De sector waar óók makelaars in werken, óók daar worden met regelmaat ARMT- en KRMT makelaars gevraagd, de woningcoöperaties!
  6. Particulieren die kopen om te gaan verhuren, voor de extra inkomsten, voor de oude dag, voor bezitsvorming enz… waarschuw deze mensen dat er pittig meer betaald moet gaan worden in de toekomst over deze reserves in Box 3! En dat is kennis die je natuurlijk ook hebt en bijhoudt als makelaar, én in de examens kan voorkomen!
  7. Airbnb’ers, die mensen die een deel van de eigen woning verhuren voor een extra zakcentje. Een makelaar waarschuwt een koper die met het idee loopt om een hele woning te gaan verhuren in kamers á la Airbnb. dat dát niet kan!
  8. De door het Parool in 2016 zelfs als bedreigde soort zoekers naar betaalbare woningen omschreven, is de -klem op de woningmarkt-. Dat zijn de helpers in de samenleving, ofwel politieagenten, onderwijzers, verplegers en alle mensen uit de zogenoemde middenklasse. Zij moeten wel blijven zitten waar ze zitten omdat er voor hen eenvoudigweg geen betaalbare woningen beschikbaar zijn. Deze mensen schakelen tijdens de zoektocht een aankoopmakelaar in, speuren zelf Funda af en vragen mailinglijsten van nieuw aanbod bij elke makelaar op.
  9. Gezinnen die de steden verlaten om groter te kunnen wonen. Logisch, want in het centrum van Amsterdam bijvoorbeeld kostte recent een rijtjeshuis maar liefst anderhalf miljoen lazen we in het AD! Zij hebben een goede (aankoop)makelaar nodig want er moeten zelfs nieuwe scholen voor de kinderen worden gezocht omdat ze vaak een flinke sprong maken. Van het onbetaalbare Amsterdam naar Almere bijvoorbeeld.
  10. Of het nu zo’n  gezin is wat voor meer woonplezier de stad uittrekt of bijvoorbeeld een stel 55+’ers die de stadswoning verruilt voor een gerieflijk stulpje in het Oosten van Nederland, zij zijn beslist nieuwkomers in de nieuwe woonomgeving. Makelaars met een goed oog voor de klant houden daar rekening mee. Zij maken een stevig klantprofiel op en voeren een lang intakegesprek voordat ze met deze zoekers op stap gaan.
  11. Amsterdam, Den Haag en Eindhoven hebben te maken met een prijsopdrijvende klant. De Urban-Expat, mensen met een hoofd vol kennis en een portemonnee vol geld. Zij betalen snel de vraagprijs of meer, mede vanwege de fiscale tegemoetkomingen die zijn hebben. Lees, als je nog voor je vakbekwaamheidsexamen staat, daar even alles over op Business Insider!
  12. Als inwoonster van Leiden ken ik het probleem, de student die hopeloos bij alle makelaars aanbelt voor iets wat maar een dak boven het hoofd biedt! Helaas hebben deze jongelui nog láng geen woning! Ook niet als ze afgestudeerd zijn omdat ze dan nog een flinke studieschuld op de schouders hebben drukken en daar kijkt de hypotheekverstrekker écht niet overheen!

Al met al de moeite van het lezen waard, dat artikel op Business Insider!

Ontbindende voorwaarden

De belangrijkste ontbindende voorwaarden en wat ze betekenen voor jouw verkoper

Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk onderdeel van het bod op een huis. Het zijn duidelijke voorwaarden waardoor een koper nog onder de koop van het huis uit kan. De ontbindende voorwaarden zijn zo belangrijk omdat ze de koper behoeden voor een financiële of bouwkundige strop. Welke ontbindende factoren zijn er? En wat betekenen ze voor jouw verkoper? Een fijne uitleg om door te nemen voordat je naar het vakbekwaamheidsexamen gaat, staat hieronder gedeeltelijk en in zijn geheel op de oorspronkelijke bron: Funda!

Financieringsvoorbehoud

Dit voorbehoud is essentieel als de koper nog niet weet of hij een hypotheek rond kan krijgen, of wanneer het nog onduidelijk is of hij bijvoorbeeld in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheek Garantie. Met het financieringsvoorbehoud geef de koper aan dat hij nog een aantal weken de tijd wil hebben om de hypotheek rond te krijgen.

Bouwkundige keuring

De koper mag ook aangeven dat hij een bouwkundige of bouwtechnische keuring wil laten uitvoeren, en daarbij de mogelijkheid bedingen om de overeenkomst te ontbinden als uit die keuring blijkt dat direct herstel of onderhoud aan de woning noodzakelijk is en de kosten hiervoor hoger zijn dan hij heeft aangegeven te accepteren.

Ontbinden bij gebreken

Mocht er naar de smaak van de koper te veel mis zijn met het huis, of komen de kosten voor verbouwing of reparatie hoger uit dan koper kan betalen, dan kan koper het voorlopig koopcontract laten ontbinden.

Voorwaarde verkoop eigen woning/no risk clausule

Heeft koper interesse in de woning, maar heeft koper de eigen woning nog niet verkocht? Dan kan het bij het kopen van de nieuwe woning interessant voor koper zijn om een ontbindende voorwaarde op te nemen waarin hij bedingt dat de koopovereenkomst ontbonden kan worden indien koper zijn eigen woning op een bepaalde datum nog niet onvoorwaardelijk is verkocht. Onvoorwaardelijk betekent in dit geval dat alle ontbindende voorwaarden moeten zijn verstreken. Dit wordt de no risk-clausule genoemd.

Opleverdatum

Geen ontbindende voorwaarde, maar wel een belangrijk onderdeel van het bod is de opleverdatum: de dag waarop de nieuwe eigenaar (koper) de woning graag wil betrekken. Het komt geregeld voor dat partijen het niet eens kunnen worden over de opleverdatum waardoor de koop niet doorgaat!

Ontbindende voorwaarden van de verkoper

Ontbindende voorwaarden zijn er dus vooral voor de koper. Maar ook de verkoper kan ontbindende voorwaarden opnemen in het koopcontract. Bijvoorbeeld als verkoper een restschuld heeft en zeker wilt weten dat hij deze gefinancierd krijgt bij de aankoop van zijn nieuwe huis. Lukt dat vervolgens niet, dan kan ook de verkoper nog zonder gedoe van de verkoop af.

Lees en leer dit voor je examen vanuit het volledige artikel op funda

Bod tot Overdracht

Tussen het eerste bod dat voor een huis wordt ontvangen en het daadwerkelijk tekenen van de leveringsakte bij de notaris kan soms een behoorlijke tijd zitten. Hieronder een tijdlijn die gepubliceerd is op Funda waarin je ziet welke stappen er moeten worden genomen.

1. Openingsbod
Na de bezichtigingen van een te koop staand huis zijn er een aantal mogelijke kopers die serieus geïnteresseerd lijken. Een beetje afhankelijk van de manier waarop je het huis verkoopt, doen zij hun openingsbod.  

2. Onderhandelingen
Een verkoopmakelaar mag met meerdere partijen tegelijk onderhandelen, vooropgesteld dat je dat aangeeft bij alle gegadigden.  

3. Mededelingsplicht
Ook chic, en verplicht: als verkopend makelaar moet je de koper op de hoogte stellen van onzichtbare gebreken waarvan je via de vragenlijst en gesprekken met jouw verkoper weet dat ze er zijn.  

4. Acceptatie van een bod door de verkoper
Op een gegeven moment ben je er samen met de verkoper uit. Die ene koper biedt meer dan de vraagprijs, wat fijn is want dat verwachtte jij noch de verkoper niet.  

5. Tekenen voorlopige koopakte
Dan is het zover: beide partijen spreken af bij jou als verkoopmakelaar af en ondertekenen als verkoper én koper het koopcontract. (tweezijdige wilsverklaring)  

6. Ontbindende voorwaarden van de koper
Een van de bekendste ontbindende voorwaarden die wordt opgenomen in het koopcontract voor een huis is het voorbehoud van financiering. Ook het voorbehoud van een bouwkundige keuring wordt veel gemaakt.  

7. Ontbindende voorwaarden van de verkoper
Ook de verkoper kan ontbindende voorwaarden laten opnemen in het koopcontract. Bijvoorbeeld als zijn huis met een restschuld wordt verkocht.  

8. De laatste inspectie
In het koopcontract stel jij voor de verkoper samen met de koper een datum waarop aan de ontbindende voorwaarden moet worden voldaan, meestal minimaal zes weken na het tekenen van het voorlopige koopcontract.  

9. De overdracht
Het huis verandert officieel van eigenaar als de verkoper en de koper de leveringsakte hebben getekend bij de notaris. Dat lijkt nu klaar, maar echt officieel eigenaar van een onroerende zaak is iemand pas als we die onroerende zaak ook op zijn naam gesteld in het kadaster kunnen vinden!  

Lees en leer dit voor je examen vanuit het volledige artikel op funda

Funda staffel

Makelaars rekenen de woningwaarde voor verkopers uit. Natuurlijk heeft de verkoper vrijwel altijd zelf een bedrag in zijn hoofd maar door het maken van een goed verkoopplan met plus- en minpunten van zijn woning kun je hem van jouw prijszetting overtuigen. Per slot van rekening ken jij de agglomeratie, ken jij de wensen en mogelijkheden van zoekers door jouw jarenlange ervaring en kijk jij verder dan alleen die twee woningen in dezelfde straat die recent verkocht werden.

Funda deed in mei een onderzoek naar psychologische prijsstellingen en kwam met antwoorden die het bespreken met jouw verkopers waard zijn.

Prijzen naar denkwijze? 

Hanteer een psychologische prijsstelling om de mogelijke kopers van de woning een beetje te manipuleren. Dat is een tactiek die in supermarkten thuishoort. Als de aardbeitjes € 1,95 per doosje kosten in plaats van 2 euro en kun je een klant wel overtuigen zo’n bakje te kopen. Een op de psychologie gebaseerde prijsstelling dus.

Een lagere prijs klinkt als een betere koop. Dit is verklaarbaar omdat mensen van links naar rechts lezen. Getallen links van de komma lezen we eerder dan de getallen rechts van de komma. Dus is het logisch dat de 0 van € 0,99 aantrekkelijker is dan de 1 van € 1,00.

Werkt dat ook voor grote bedragen? 

Hoe doe je dat dan met de prijszetting van woningen?  Zouden mogelijke kopers een woning van € 299.999 eerder kiezen dan het huis wat geprijsd staat voor € 300.000?

Het eerste waar je op Funda.nl rekening mee moet houden is dat alle woningen zijn ingedeeld in categorieën. Zo kun je woningen vinden met een maximum van € 175.000, € 200.000, € 225.000 etc. Zet je een woning voor € 200.000 te koop, dan wordt deze zowel getoond in de zoekresultaten tot € 200.000 als vanaf € 200.000,- en bestaat de mogelijkheid dat de woning door een breder publiek wordt gevonden dan wanneer je een prijs van € 199.000,- neerzet.

Funda geeft dus zelf de mogelijkheid om een breder publiek te bereiken

Door het inzetten van de staffel bij het bepalen van de verkoopwaarde bereik je dus een meer mensen die een huis zoeken als wanneer je een huis behandeld als een doosje aardbeien. Die psychologische prijszetting is een supermarkttactiek en hoort dus niet thuis in de vastgoedwereld.

Lees en leer dit voor je examen vanuit het volledige artikel op funda 

Huis met gebreken

Het gebrekenhuis

Welke gebreken kan je tegenkomen in jouw huis? Wat zijn de oorzaken en wat kan je eraan (laten) doen?

Dat zijn ook vragen die in je vakbekwaamheidsexamen kunnen voorkomen! Vereniging Eigen Huis heeft het je gemakkelijk gemaakt met *het gebrekenhuis* zodat jij niet over problemen en bijpassende termen struikelt in je mondeling.

Het werkt eenvoudig, je selecteer het onderdeel waar je wat meer over wil weten van de woning in de rechter kolom. Of je klikt op het huis zelf en het komt allemaal helder en duidelijk naar voren!

Hier heb je het linkje naar het gebrekenhuis!

Zorgplicht makelaar

Als een consument een afspraak maakt met een verkopend makelaar om zijn woning te laten verkopen dan maakt die consument gebruik van de diensten van die makelaar. Zodra de opdracht tot dienstverlening getekend is heeft de makelaar zich dan ook te gedragen naar zijn, zelf genomen, verantwoordelijkheid.

Wettelijk, boek 7:425

Die zorgplicht is zelfs terug te vinden in het burgerlijk wetboek 7:425. Jouw aan- of verkopende klant vertrouwt op jouw kennis, ervaring en wat jij daardoor allemaal kan. Zorgplicht werkt tweezijdig. Natuurlijk werk jij voor jouw opdrachtgever maar je hoort er ook nog eens voor te zorgen dat je mensen die op jouw aanbieding (de woning) afkomen niet in het verdriet stort.

Problemen?

Ontstaan er problemen door jouw werkwijze dan is de manier waarop die problemen zijn ontstaan de basis van de claim die je bij je beroepsaansprakelijkheids verzekering neerlegt. Is die werkwijze van jou waardoor een van beide partijen in de problemen kwam niet echt gebaseerd geweest op de kennis en kunde die van een vakbekwaam makelaar verwacht mag worden? Dan is de kans groot dat de rechter beslist dat de kwestie in jouw nadeel verloopt en je dus als makelaar de schade mag betalen!

Professionals.

Heb je een misstap gemaakt, iets over het hoofd gezien, iets vergeten of was je niet bekend met een feit waardoor je je zorgplicht hebt verzaakt?  Dan zijn er altijd professionals zoals Zorgplichtadvocaten.com die van jouw fout nog het beste proberen te maken in de rechtszaal. Maar het is natuurlijk altijd beter om het niet zover te laten komen!

Hier een artikel ter informatie wat een zorgplicht advocaat voor je zou kunnen betekenen!

NVM Woning Meten

NVM-makelaar Bert Dekker legt uit hoe een woning goed hoort te worden opgemeten.

Ook hoe je de afzonderlijke ruimtes noemt komt helder uit zijn verhaal: Gebruiksoppervlak wonen, Overige inpandige ruimtes, Gebouw gebonden buitenruimtes en Externe bergingen zijn de 4 begrippen die jij zonder haperen aan de consument koper moet kunnen uitleggen.

Tip: luister dit een paar maal af en pak dan je meetinstructie plus meetapparaatje en ga hetzelfde doen in je eigen huis om te oefenen!

Je kunt naar Bert Dekker kijken en zijn uitleg aanhoren in bijgaand NVM-filmpje

Winkelwagen
Scroll naar top